A través de este artículo, analizamos la tributación del arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles para su uso final como “arrendamiento vacacional”, negocio en auge en los últimos tiempos y poco estudiado en el campo de la fiscalidad debido a su corta vida en materia de regulación.
Fiscalidad del arrendamiento y subarrendamiento vacacional de inmuebles. Caso particular de la cesión del inmueble para el subarriendo.
Con los precios de alquiler de inmuebles en constante aumento, cada vez hay más personas que deciden arrendar su inmueble por temporadas cortas (días o semanas) arropados por la normativa autonómica que concede un registro turístico para este tipo de alojamientos.
Pero, no sólo son los propietarios los que entran en este juego, en los últimos años está apareciendo la figura del gestor de arrendamiento vacacional, que puede prestar sus servicios de dos formas principales:
1. Intermediario. Bajo esta forma, se ofrecen servicios de intermediación entre el propietario del inmueble y los inquilinos/huéspedes, cobrando una comisión por la gestión.
2. Cesión del inmueble. Es esta figura la más compleja a nivel fiscal, ofreciendo diversa casuística dependiendo de los servicios que se presten a las personas que pasan unos días o una temporada hospedadas en dichos inmuebles. Analizamos las distintas cuestiones de índole fiscal dentro de esta figura.
Suele formalizarse con un contrato de arrendamiento en el que se autorice expresamente al arrendatario a subarrendar el inmueble para el alquiler vacacional posterior. Desde el momento de la firma del contrato nacen las siguientes obligaciones tributarias para los intervinientes:
- Arrendador: Como ya ha mostrado en diversas consultas vinculantes la Dirección General de Tributos, el arrendador se convierte en sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), debiendo repercutir IVA a tipo general (21%) al arrendatario y, en caso de que éste último actúe como empresario o profesional, deberá practicar la retención del 19% de I.R.P.F. sobre el importe del arrendamiento.
Con respecto a la tipificación del rendimiento obtenido, se encuadra como rendimiento de capital inmobiliario, siendo resaltable la imposibilidad de aplicar el 60% de reducción por alquiler de vivienda habitual.
- Arrendatario: Para este interviniente se abren otras dos situaciones posibles de tributación dependiendo de los servicios que ofrezca a los inquilinos finales del inmueble, una vez se produzca el subarrendamiento por temporada:
a) Que no se ofrezcan servicios propios de la hostelería, tales como cambio de sábanas y toallas, servicio de desayuno, etc.
En este caso, el arrendatario ofrecerá servicios de alojamiento exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y que no serán considerados como actividad económica por la Administración, debiendo tributar por los rendimientos netos (ingresos menos gastos) como rendimiento de capital mobiliario que se imputará a la base imponible general en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
b) Que se ofrezcan servicios propios de la hostelería.
En este otro caso, la Administración, a través de las consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos, considera que el subarrendador ejerce una actividad económica encuadrada en el Impuesto sobre Actividades Económicas en su epígrafe “685. Alojamientos turísticos extrahoteleros”.
En consecuencia, se considera que dichos servicios, tanto el alojamiento como los servicios complementarios al mismo, están sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo reducido (10%), debiendo tributar el sujeto pasivo por los rendimientos obtenidos, como rendimientos de actividades económicas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Estas son las principales características de esta nueva figura. No obstante, en el desarrollo del negocio concreto estudiado, se pueden abrir otro tipo de consideraciones que permitan optimizar aún más la tributación por estos rendimientos.
José María Perlado Romacho.
Director general y del área fiscal, contable y mercantil.
perlado@asesoriaperlado.com
